Чтобы рынок не перегрелся

Санкт-Петербург оказался единственным субъектом Российской Федерации, который не согласился с предложенными Минстроем темпами строительства жилья в рамках нацпроектов. Вместо предложенных федеральным ведомством 5,3 миллиона квадратных метров жилой недвижимости в год в Петербурге намерены сдавать 3,7 миллиона «квадратов». Чем продиктована эта мера, как она скажется на горожанах и строительном рынке, разбиралась корреспондент «РГ». К плановому показателю 5,3 миллиона «квадратов» Северная столица должна была подойти в 2024 году. — Мы этому противились, поскольку от нас требовались дополнительные большие затраты, в том числе по наращиванию головных инженерных сооружений, а также транспортной инфраструктуры, — рассказал вице-губернатор Петербурга Николай Линченко во время недавнего общения с журналистами.

Позиция Смольного нашла понимание в Минстрое. Сейчас городские власти работают в тесном контакте с федеральным ведомством.- У нас есть задача поставить реальные, выполнимые планы. Я уверен, что мы не будем перегревать рынок, останемся на правильной равновесной величине ввода жилья на уровне порядка трех миллионов квадратных метров, что соответствует балансу между спросом и предложением, — отметил Линченко.

По данным председателя комитета по строительству Петербурга Игоря Креславского, за семь месяцев в городе введено порядка 937 тысяч квадратных метров жилой недвижимости. По итогам года ожидается ввод 3,7 миллиона «квадратов», в прошлом году было 3,5.

Александра Белоус, председатель правления ассоциации строительных организаций «Поддержка организаций строительной отрасли», считает, что в нынешних условиях строительство жилья следовало бы не сокращать, а, наоборот, наращивать и расширять социальные программы, которые позволили бы, например, расселить коммуналки и снизить стоимость квадратного метра. К тому же, отмечает эксперт, статистические показатели строительной отрасли не всегда отражают реальную картину.

В Петербурге анонсировали строительство заводов по переработке мусора
— Мы лукавим, когда оцениваем строительство в квадратных метрах, а не в квартирах. Очевидно, что на 1000 квадратных метров можно построить и 100 пятикомнатных квартир, и 200 однокомнатных по 50 «квадратов». Понятно, какие покупаются состоятельными людьми для вложения денег, а какие — небогатыми семьями, выезжающими из коммуналок, — обращает внимание Белоус.

Тем не менее сейчас строительный рынок Петербурга переживает период ажиотажного спроса. По данным сервиса ЦИАН, доля сделок на первичном рынке Северной столицы достигла 49 процентов, это самый высокий показатель по стране. Для сравнения: в среднем по России 70 процентов жилищных сделок совершаются на вторичном рынке и только треть приходится на «первичку».

Аналитики сервиса «Авито Недвижимость» обращают внимание на то, что спрос на квартиры в новостройках относительно июля прошлого года вырос на 31,1 процента. «Уровень интереса потенциальных покупателей к покупке существенно превышает предложение», — осторожно отмечают в сервисе.

Но интересоваться мало, строительному рынку нужны живые деньги. А здесь все непросто.

Как изменится рынок жилья Санкт-Петербурга после 1 июля
— Необоснованный рост темпов строительства очень скоро привел бы к затовариванию рынка. Прежде чем что-то строить, нужно оценивать платежеспособный спрос. Последний в масс-маркете сейчас снижается. И переизбыток предложения вовсе не гарантирует снижения цен в условиях проектного финансирования. Сейчас спрос явно поддерживается льготной ипотекой. Но доходы населения пока не растут, поэтому «лишние» квартиры реализовать было бы сложнее. В такой ситуации здоровый консерватизм на пользу, — считает Сергей Мохнарь, представитель одной из строительных компаний Петербурга.

— Излишнее предложение на рынке могло бы оказать существенное влияние на ценообразование и привести к нездоровой конкуренции, которая, по сути, могла бы выбить строительные компании из заявленных ими финансовых моделей и точно не способствовала бы их модернизации и развитию в дальнейшем, а соответственно — и способности внедрять в свои объекты инновационные, современные, энергоэффективные технологии, — полагает вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз.

Эксперт подчеркивает: если бы Петербург взял на себя обязательство строить 5,3 миллиона «квадратов» в год, то на создание объектов инфраструктуры, развитие сетей и дорожного хозяйства потребовалось бы в ближайшее время изыскать порядка триллиона рублей. Таких средств в городской казне не заложено, и взять их неоткуда: застройщики Петербурга и так берут на себя достаточно большую социальную нагрузку, а федеральный бюджет вряд ли смог бы выделить такую сумму.

Стоит отметить, что жилье в Петербурге стабильно продолжает дорожать. Например, по данным ЦИАН, в январе 2020 года цена квадратного метра составляла 116 тысяч рублей, в феврале — 120, в июне — 124. Вырос и средний чек на покупку квартир: если в начале года он составлял 4,82 миллиона рублей, то сейчас уже 5,15. Причем вслед за первичным рынком синхронно дорожает и «вторичка». Это нетипичная ситуация для рынка недвижимости, в большинстве регионов после введения 6,5-процентной ипотеки вторичное жилье, которое не подходит под эту программу, стало дешеветь.

Но в Петербурге особая ситуация. Темпы строительства в городе не успевают на темпами роста населения. Сейчас на одного жителя Петербурга приходится порядка 25 квадратных метров недвижимости. Показатель жилищной обеспеченности остается неизменным на протяжении последних пяти лет, хотя, например, еще к 2018 году городские власти планировали нарастить темпы жилищной обеспеченности до 28 «квадратов» на человека. При сохранении объемов строительства в том же диапазоне очевидно, что востребованность жилья сохранится на том же уровне, а значит, на снижение цен, как на «первичке», так и на «вторичке», покупателям в обозримой перспективе можно не рассчитывать.